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百事3注册地址万物云分拆上市,市值能赶超万科A?

百事3平台注册 百事3平台注册 8个月前 (11-09) 83次浏览

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作者/哥吉拉

要说今年持有什么行业的股民最惨,毫无疑问,持有房地产的股民最有发言权。就算拿地产老大哥万科的股价看,也不容易,万科A自2018年创新高后,这个槛就再也没迈过去。

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自今年3月初触33元以来,万科便冲高回落,陷入了漫长的回调期。直至前几天百事3平台注册线路创新低,5个月内累计跌幅超过45%,接近腰斩。

周末,万科突发公告,启动万物云上市计划,给54万股民带了一丝希望。

要知道,万科旗下的万物云,被认为是最有潜力的物业资产。碧桂园服务目前的市值为1700亿港元,百事3娱乐注册网址2020年营业收入156亿,而万物云2020年营业收入182亿,比碧桂园服务百事3平台注册线路要高,是妥妥的行业老大。

所以说,万物云一旦上市,百事3娱乐注册网址市值有望超过2000亿港元,而目前,万科集团总市值也就2000亿,也就是说,万科将孵化出另一个跟自己同等量级的上市公司,这必将带动万科股价的上升。

值得注意的是,前段时间,万科一直说万物云不急着上市,现在突然打脸,这是为什么了呢?

01

寒冬瑟瑟发抖

9月20日,新力股价暴跌87%;

10月4日,花样年官宣美元债债务违约;

10月26日,当代置业美元债实质债务违约;

10月29日,阳光城股东内讧,股价跌停;

11月4日,中国奥园拟出售奥园健康自救;

11月4日,佳兆业理财暴雷,甩卖资产自救;

11月5日,世茂股债大跌,紧急自救。

2021年下半年,应该大多数人都想不到,上半年看着百事3平台注册线路好好的房地产行业,下半年行情却急转直下,各种房企债务违约、理财产品爆雷,加上销售大幅下滑,行业寒冬凌烈。

就连早在2018年,就喊出“活下去”的老大哥万科,三季报数据也不理想,虽然营收仍然正增长,但增收不增利,净利润再度录得双位数下跌。

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具体来看这份作业,营业收入上,第三季度同比增加9.70%,2021 年 1~9 月同比增加12.42%。归母净利润,第三季度同比下降23.30%,2021 年 1~9 月同比下降15.98%。很显然,第三季度的表现拉低了前三季度的数据。

而在2020年第三季度报告中,完全不是这个样子。在2020年第三季度,万科营业收入同比增长12.5%,实现归属于上市公司股东的净利润同比增长14.9%。

利润的下滑,与毛利率的降低有关。1-9 月,万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为 17.5%,较 2020 年同期下降 5.4 个百分点。

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实际上,万科的净利润下滑,早在半年报中就已显露。今年上半年,万科毛利率22.9%,同比下滑8.9个百分点,归母净利润约110.5亿元,同比下降11.7%。

此外,公司连续12年为正的现金流同比大幅下滑96.35%,今年前九个月,万科的经营性现金流录得12.2亿元,同比大幅下滑96.35%,百事3娱乐注册网址中7~9月,万科经营活动产生的现金流量净额进一步降为-55.62亿元,同比下降151.62%。

而这,应该是整个房地产行业的缩影。

02

全村人的希望?

按照三季报算,离年底百事3平台注册线路有三个月时间,大环境不乐观,翻盘的概率小之又小。按这样的趋势来看,或许2021年万科的现金流就要变成负增长。

在这样的背景下,和之前很多房企分拆物业板块上市一样,或许是为缓解流动性,万科终于把全村人的希望的万物云上市日程提上了董事会。

百事3平台注册线路记得去年万物云更名之后,朱保全就声称,万科不差钱,不会着急让物业上市,不过可能2021年才会缺钱,没想到一语成谶。

在很多场合,郁亮都一再表示,上市不着急,百事3平台注册线路没准备好,万物云要以城市服务商的角色去上市。

据中报数据,万物云城市服务商的比重仅占5.44%,个头太小,撑不起城市服务商的门面。算上住宅、商管、万物成长的科技等组成部分,万物云至多有点城市服务商的内味,离城市服务商百事3平台注册线路差不少。

但眼下万科的处境不是多么好,如上提到的业绩下滑,增收不增利,导致股价腰斩,股票市值已经跌破了净资产。

万科需要一个好消息来提振市场士气,而可能唯一能改变局面便是万物云上市。

据媒体估算,万物云上市可能估值在2000亿上方,而万科A股最新市值是2071亿,几乎追平。

万物云如若上市,能一定程度上缓解万科现金流危机,提振万科股价和地产股股价,以及对下行的物业股也有一定积极意义。

03

值多少钱呢?

作为全村人的希望,万物云有啥看点呢?

万物云CEO朱保全希望万物云上市的时候不被当作一家物业服务公司。

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万物云的前身是万科物业,成立于2001年2月20日。2020年10月28日,据工商信息显示,万科物业更名为万物云。

目前,如上图所示,万物云分成三大板块:SPACE、TECH、GROW;七个子板块:万科物业、万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长。

万物云包括Space、Tech和Grow三大模块。百事3娱乐注册网址中,Space模块含社区空间服务的万科物业、朴邻发展,以及商企空间服务的万物梁行和城市空间服务的万物云城;Tech模块则包括万睿科技、第五空间,分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务、搭建社区住户&商户线上服务平台;Grow模块的万物成长将以科技连接空间,推动更多优质业务完善空间服务。

然而,万科物业、万物梁行、万物云城是万物云主要收入的“三驾马车”,所以目前的万物云主要百事3平台注册线路是靠 SPACE,也就是传统的空间服务。

不过,朱保全曾表示,万物云定位为空间科技服务,发展重点是“科技”,“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业,而是科技公司的下沉。”

未来,万物云将服务近千万个家庭。在商企服务方面,万物云以“万物梁行”为品牌,已服务项目近2000个。前十位互联网企业,已有八家成为万物梁行的客户。这些都是万物云宝贵的资产,利用得当,万物云可以成为万科未来发展的主要牵引力。

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但具体看财务数据,万物云的营收主要来自传统的物业服务,“科技”化任重道远。

2020年,万物云营业收入182亿元。百事3娱乐注册网址中住宅物业服务收入100.5亿元,占比55.2%,商业物业服务 53.1亿元,占比29.2%。万物云在管面积 5.66 亿平方米,提供了大部分营收。

2020年百事3娱乐注册网址他收入占比约15%。百事3娱乐注册网址他收入包括:智慧城市服务 9.9亿元,占比5.4%,社区生活服务9.8亿元,占比 5.4%,万物成长收入8.6亿元,占比4.7%。

按照上面所说的,万物云定位为空间科技服务,发展重点是“科技”,看这样子含科技类的万物成长,即智慧城市服务全部收入占比才4.7%。

2021上半年,万物云营业收入104亿元,同比增长33.3%。百事3娱乐注册网址中住宅物业服务收入57.1亿元,占比55%;商业物业服务31.6亿元,占比30%;百事3娱乐注册网址他收入占比仍约为15%。

这样看来,这离朱总所说的“非传统”物业百事3平台注册线路相差甚远。

不过,作为行业龙头,万物云能值多少钱?

8月,阳光城以持有的阳光智博100%股份与万物云换股,获取万物云4.8%的股份。市场当时预计,万物云估值约为1000亿元。

按照一般算法,万物云2021年的净利润约为20亿元,所以以上估值市盈率介于30-80倍之间。万物云的利润增速多年保持在30%左右。如果再考虑万科的龙头地位,30倍的估值就偏低了。

看部分港股物业服务公司的估值情况,最高的四家为:华润 57倍,碧桂园42倍,融创和旭辉都是37倍。考虑到万科的综合实力高于融创和旭辉,所以万物云最低估值应该大于37倍。

如果万物云未来能成功转型,不以物业公司,而是以平台公司、科技公司估值,那么万物云有可能拥有超过华润的市盈率。

因此,万物云上市时,估值在40-60倍之间,对应市值为800-1200亿元,是合理的区间。不过,市场所说的超平母公司2000亿的市值,或许只是成长性的溢价,有或没,这不好说。

04

结尾

万科危机意识很强,早在2018年,就喊出“活下去”的口号。当时,很多人觉得万科在哗众取宠。因为那个时候,综合实力前三的万科根本不存在生存问题。

现在看,万科对未来做最坏打算的做法可谓前瞻。

而现在,房市行情却急转直下,行业寒冬凌烈,目前看,万物云作为全村人的希望,已经上路。

此外,万科目前市值2000多亿元,归母净利润400多亿元。相比之下,物业服务板块太小,目前净利润仅约20亿元。所以,单靠物业服务无法支撑万科这个庞然大物的生长。

对于大鱼,必须选择一个大池塘,放手让他自己成长。

虽说愿景很好,可资本市场似乎也不太买账,消息公布后,万科股价并没有来一波轰轰烈烈的拉升。

或许,大家百事3平台注册线路在等这个万物云少年成长吧。


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